Fondos inmobiliarios residenciales en Perú: hacia una expansión estructural del financiamiento privado
Perú se perfila como uno de los mercados latinoamericanos con mayor potencial de crecimiento en fondos de desarrollo inmobiliario residencial. Estimaciones del sector proyectan que el capital administrado por estos instrumentos podría alcanzar entre USD 600 millones y USD 750 millones hacia 2030, partiendo de una base aproximada de USD 300 millones al cierre de 2025. Esto implicaría una tasa de crecimiento anual compuesta de entre 15% y 20%, exclusivamente en el segmento de vivienda, sin considerar fondos de deuda ni desarrollos de uso mixto o comercial. El escenario responde a una convergencia de factores estructurales: continuidad en la demanda habitacional, estabilidad macroeconómica relativa y la capacidad del Fondo Mivivienda para ampliar sus colocaciones en segmentos de ingreso medio y bajo.
De las aproximadamente 250 inmobiliarias activas en el país, solo alrededor del 20% —unas 50 empresas— utiliza fondos de desarrollo como fuente de financiamiento estructurado. Con un aporte promedio de USD 6 millones por empresa, este grupo concentra la mayor parte de los proyectos residenciales en ejecución. Este dato revela tanto la madurez relativa del instrumento entre los desarrolladores más sofisticados como el amplio margen de penetración que aún existe en el mercado. Para los estrategas e inversores, el dato clave no es el volumen actual sino la brecha: si la adopción de fondos de desarrollo se extendiera a un porcentaje mayor de inmobiliarias con proyectos viables, el mercado podría escalar de forma significativa sin necesidad de crear demanda artificial. Según análisis del sector, la clave está en la solidez financiera de los proyectos y en el acceso al crédito por parte de los compradores finales, dos variables que actúan como habilitadores simultáneos del ecosistema.
El principal desafío estructural sigue siendo el déficit habitacional, estimado en alrededor de 600 mil viviendas, al que se suman aproximadamente 140 mil nuevos hogares cada año, según cifras del Fondo Mivivienda. Sin embargo, la formación de nuevos hogares no se traduce automáticamente en demanda efectiva: el acceso al financiamiento hipotecario depende de variables como empleo formal, nivel de ingresos, tasas de interés y condiciones de los programas públicos de subsidio. En este contexto, el crecimiento de los fondos inmobiliarios no puede analizarse de forma aislada; está directamente vinculado al desempeño del PIB, la política de vivienda del Estado y la capacidad del sistema financiero para bancarizar a segmentos de la población que hoy quedan fuera del crédito formal. Para los inversores institucionales y los gestores de activos alternativos, Perú representa una oportunidad de mediano plazo con fundamentos reales, siempre que la ecuación entre oferta de proyectos viables y demanda solvente continúe cerrándose de manera progresiva.
