Compra de inmuebles en construcción: cuando los metros prometidos no se entregan
Adquirir un inmueble en construcción implica, por definición, comprar una promesa. Cuando esa promesa se traduce en metros cuadrados y no se cumple, el marco legal comienza a responder con mayor contundencia. Un fallo reciente de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de Argentina ilustra con precisión este fenómeno: una compradora recibió una unidad de 44.55 metros cuadrados cuando había contratado 52, una diferencia de 7.45 metros cuadrados —equivalente al 14.3% de la superficie pactada— que el tribunal ordenó indemnizar con más de 15,000 dólares.
El fundamento jurídico del fallo es especialmente relevante para el sector. El tribunal aplicó la Ley de Defensa del Consumidor y el artículo 42 de la Constitución Nacional, calificando la operación como una relación de consumo y la publicidad de la desarrolladora como engañosa. Este encuadre desplaza la discusión del terreno contractual estricto hacia el derecho del consumidor, lo que amplía significativamente la exposición legal de los desarrolladores. En primera instancia se había reconocido el daño moral —fijado en 2.5 millones de pesos— pero se había rechazado la compensación patrimonial por considerar que no existía perjuicio económico autónomo demostrable. La Cámara corrigió ese criterio y estableció una indemnización directa por la superficie no entregada, sentando un precedente de mayor alcance.
Para los equipos legales y comerciales de las desarrolladoras, esta línea jurisprudencial anticipa un escrutinio creciente sobre toda la documentación que acompaña la venta en pozo: planos, renders, fichas técnicas, memorias descriptivas y materiales de marketing. En mercados donde la compra sobre planos representa una fracción considerable de las transacciones residenciales en zonas urbanas densas, la gestión del riesgo legal no puede limitarse al contrato de compraventa. Debe extenderse a la coherencia entre lo que se publicita y lo que efectivamente se construye y escritura. Para los compradores, el caso refuerza la necesidad de documentar con precisión cada característica prometida antes de suscribir cualquier acuerdo, y de conservar ese registro como respaldo ante posibles discrepancias en la entrega.
